[摘要] 7月初，二线城市中房价最为坚挺的厦门传出松绑限购的消息：从7月1日起，厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无需再交社保证明。此外260平方米以上住宅的限购也有所放松。
厦门放松限购满月：量价水波不兴
松绑限购到底有多大的作用？
7月初，二线城市中房价最为坚挺的厦门传出松绑限购的消息：从7月1日起，厦门岛外限购全部解除，购买不限套数，且外地户口可以不用再交社保证明；岛内，外地户口限买1套住宅，但也无需再交社保证明。此外260平方米以上住宅的限购也有所放松。
如今一个月过去了，效果到底如何呢？统计数据显示，7月份厦门商品住宅成交1711套，日均成交约55套，商品住宅成交总套数环比上月上涨了0.82%；该月住宅总签约面积约为226393.4平方米，环比上月上涨了6.09%。成交量并没有明显的反弹。
“因为厦门的房价已经太高，现在基本上还是处于胶着状态，限购松开后确实有助于走量，但要一下子反弹太大不可能。”世联地产厦门公司一位人士告诉《财经日报》记者。
厦门市政协常委、集美大学房地产研究所所长李友华教授对本报称，从目前各地情况来看，尽管个别城市松绑后曾出现过成交量的短期反弹，主要在于之前已签约成交，受限购影响没有备案登记，所以限购一松绑就集中备案，交易量的变化也比较明显，但松绑不会带来实质性的反弹。
他说，松绑作用有限，因为政策缺乏配套，限购放开，但银行的信贷政策并没有放松，仅仅为需求松绑，却无法为需求提供有效的购买力。目前银行的房贷仍卡得比较紧。
厦门当地媒体报道称，四大行的厦门分行，首套房贷款利率多在基准利率的基础上上浮5%或10%，二套房的贷款利率上浮10%或15%。例如农行和中行首套房利率都是上浮10%，建行和工行都是上浮5%。银行的限贷政策没有任何松绑的迹象。
在信贷政策不给力的同时，厦门居高不下的房价也不利于成交的释放。机构发布的7月百城新建住宅价格显示，7月厦门新建住宅平均价格为20428元，环比上涨0.31%，涨幅超过北上广深等热门城市。
“现在市场已经从卖方市场到买方市场变化，购房者观望的情绪仍比较浓。”李友华说，过去几年刚需已经得到充分释放。目前厦门房价仍然高企，没有出现明显下行，也没有达到购房者的预期。因此市场的交易量要出现明显变化，仍需要一段时间，既有赖于政策配套到位，也需要开发商将价格调整到位。
在其他城市纷纷出现降价促销的情况下，厦门的房价为何坚挺？李友华说，厦门作为福建各种公共资源配套的城市，对周围的吸附力一直很强，因此厦门不缺需求。另一方面，过去几年，厦门的土地供应尤其是住宅土地供应偏紧，也导致厦门房价易涨难跌。
不过，也有不少当地业界人士认为，市场具有一定滞后性，现在放开限购的效果要过两三个月才能体现出来，因为购房者也会观望一段时间判断市场反应，此外成交的登记备案也需要一段时间。再加上目前天气酷热，本来就是淡季，因此预计到9、10月份会有一个明显的高峰期。
武汉松绑见闻：小三房秒涨6万
武汉放开限购的区域，特价房的广告牌已经消失。
上周末，《财经日报》记者走访东湖高新区楼市发现，7月初还在打着特价房和“一口价”等促销广告的多个楼盘，目前已经全部收回了优惠活动，仅在现价基础上让点。
这是因为，上述区域属于武汉放松限购的地区。本报此前报道，7月18日，武汉市房管局口头通知该市将从19日起放宽限购，松绑的内容包括，140平方米以上的住房不再纳入限购范围；六个远城区及东湖高新区等四个新城区，外地户籍购房，要求提供的社保及纳税证明由原来的2年变为1年以内任意一个月即可。
松绑两周市场如何反应？一套房就能看出答案。本报记者持续关注的一套94平方米小三房房源，过去“一口价”96万元/套，但8月3日让点后的报价却已升至102万元/套，涨幅达到6.25%。
市场机构监测发现，7月武汉共推盘21次，较6月下降一半，累计推出5873套房源，平均去库存化率52.7%，与6月持平。而在限购松绑后开盘的项目表现却超出预期，其中，万科的一个项目更是接近售罄。
武汉经济开发区和东湖高新区一样，也属于松绑限购的区域，两区此前执行主城区标准，此次纳入限购松绑区域后，购房资格门槛有所降低，住宅成交量明显提升。其中，武汉经济开发区7月住宅成交1345套，远高于6月的768套；东湖高新区同期住宅成交1297套，高于6月的1086套。
不过，金融支持是否到位才是市场回升的关键要素。《财经日报》记者3日咨询华夏银行、交通银行、招商银行和汉口银行等银行，工作人员均表示，目前限贷政策没有改变。这使得一部分想购买大户型的买房人因无法获得贷款而作罢。
机构市场研究总监李国政分析，不同于其他城市量价齐跌后的被动放松，2014上半年，武汉住宅销量高于去年同期，价格基本稳定，考虑到市场供应、库存增长较快，以及房贷紧缩造成的下行压力，7月19日武汉开始的限购调整，可称为“主动防御型”松绑，在市场发生根本逆转前进行干预，避免楼市发生大幅波动。
李国政说，与其他城市相比，武汉本次新政力度偏弱，比如依然需要出具购房资格证明，140平方米以上户型放松限购但买房人可能无法获得贷款。在他看来，开发企业普遍认为不“给力”，但基本稳定了市场的整体量价。
李国政称，武汉限购政策不排除进一步松绑的可能，比如以居住证作为购房资格，限购户型标准降到120或者90平方米以下，一旦第三、四季度信贷再有放松，武汉住宅成交今年依然有望再创历史新高。
成都：财政补贴刺激楼市几何
虽然官方没有确认取消限购的市场传闻，但是，成都房地产市场行情已经发生了鲜明变化——开放商淡季逆势密集推新盘，部分楼盘价格已经回升，有楼盘甚至出现排队现象。
本报记者上周再次向成都市房地产政务服务中心咨询，得到的答复是“没有取消”或者“没有接到通知”，而有中介机构人士仍明确称，对于新房的限购已经取消。但是，成都市有关部门没有出面澄清或者否认市场传闻。
成都近日推出的财政补贴信贷从而刺激楼市的做法颇为引人注目，鼓励银行以不超过基准利率向首套房购买者发放贷款，减轻购房负担，刺激刚需市场。不过，该办法引发诸多质疑，政策是否持续执行尚不确定。
市场信心增加
成都取消限购的传闻出现在7月中旬。在此前两周，中原地产用“淡季市场犹如‘冰冻’，与‘夏日炎炎’形成强烈的反差”来形容当时的市场情况，并预计后市淡季与销售市场的冷清表现仍将使开发商入市信心不足，供应低位仍将延续。
根据中原地产的周报，6月30日~7月6日和7月7日~13日这两周，成都主城区住宅项目领取预售许可证分别只有3个和2个，供应面积分别环比下降73.04%和13.12%。7月前两周也是本年度继春节假期以后再度出现连续两周供应量低于10万平方米。
然而，取消限购的消息传出之后，7月14日~20日和7月21日~27日这两周，成都主城区新盘供应大增，都有7个住宅项目领取预售许可证。其中，7月14日~20日这周供应面积为24.7万平方米，环比大涨646.22%。
7月21日~27日这周供应面积为环比下降25.43%，降到18.42万平方米，中原地产认为，虽然供应回落，但从入市项目来看共7个，相较前一周持平，表明开发商在限购放开的刺激下入市信心依然较足。
除了供应大增，一手房成交方面也变得活跃起来。7月前四周分别成交了1096、1140、2132和1611套。中原地产认为，第三周的大增是“限购”政策的松绑促使前期未能备案的“第三套房”集中备案，待集中备案结束，成交逐步回归市场常态，楼市难免回复低位。
不过，有市场人士向本报记者介绍，取消限购确已对成都主城区市场产生影响，目前，各楼盘接客量逐步上升。据媒体报道，7月19日四批次开盘的中筑西府兰庭和7月26日首批次开盘的龙湖金楠时光等楼盘再现排队买房的现象。
市场的变化也带来开发商心态的调整。位于成都东二环路的九龙仓御园在今年3月底大幅降价，从13000元/平方米左右的价格降到8000多元/平方米，并引发老业主不满。7月24日其新推盘均价已经涨到9600元/平方米，计划8月推出新盘则调高到10000元/平方米。
九龙仓的降价可谓当时市场的直接反应。有楼盘销售代表介绍，在今年之前，该楼盘一年销售300~400套，市场形势不佳。今年年初开发商调整了营销策略：保持正价不变，每个月推一次100套左右的特价盘，一天销售完。新策略出来之后，已经卖到此前一年的量。价格最近也在逐步回升。
政府补贴刺激信贷
中原地产认为，本年度市场下行的根本原因在于信贷的收紧，而“限购”的放开并非根治楼市的良药，或仅能起到提振市场信心的作用；未来楼市的转机将仍有待于信贷的放松。
急于“救市”的地方政府已经看到这一点。在利用差别化房地产调控的政策下，地方政府可以自己做主取消限购或者松绑。但是信贷政策并不受地方政府约束。怎么办？四川省最近就出台财政补贴购房的办法，这是2008年金融危机之后地方救市的普遍做法。
四川省财政厅决定，从2014年7月1日至2014年12月31日期间，对金融机构按照国家政策规定向居民家庭在四川省行政辖区内首次购买自住普通商品房提供贷款，且贷款利率不超过（含）人民银行公布的同期贷款基准利率，按金融机构实际发放符合条件贷款金额的3%给予财政补助。
中介机构的人士称，四川出台的这一财政补贴的做法是直接补给银行。目前购买首套房贷款利率也已经上浮了10%，政府通过补贴鼓励银行以不超过基准利率向首套房购买者发放贷款，减轻购房负担，刺激刚需市场。
四川此举是按照《四川省人民政府办公厅转发财政厅关于稳定经济增长的十条财税政策措施》文件精神，为充分发挥财政政策引导作用，鼓励金融机构支持居民家庭购买基本住房，促进全省建筑业和房地产业健康发展。
取消限购影响很小，关键还看房贷是否放松，中央调控住宅市场思路是抑制投资投机性需求，支持自住性需求，尤其是首套房，但是，商业银行出于利益考虑，不愿大力支持首套房贷，因此，四川只好自掏腰包，自力更生。
补助个人更直接，但财政部门要组织力量，审核个人及房贷，管理成本大增。而补助银行，只需要审查银行，可能少数银行对于首套房审核不严（如假离婚），但简便易行。正如公租房，政府可补助经营机构，也可补助租房者。
不过，这一消息出来之后就引发广泛质疑，反对者认为动用财政资金补贴不合理，刺激楼市更显地方政府心思不端。发布此消息的成都市财政局官方网站也在8月2日撤下该消息公告，这一政策是继续执行还是撤回还不能确认。
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